郑州二手房大降价,不懂这13条卖房秘籍,业主会被“红焖”!

FANGDONG | 房东俱乐会
撰文:司马柱 美编:小樱 校对:塔夫
“这里是一个家,姓氏不同,心脉相连;这里是一个家,有你有我,风雨同行……”
9月20日早上8点多,郑州金水区某链家门店前,几名发型精致、着装整洁的中介小哥面对着老陈站成一排,他们右手放在胸前,正唱着这首“链家司歌”,歌声庄重而低沉。
相隔不远的美发店门前,则是另一番景象,十多个发型更为精致、制服更为惹眼的托尼、维尼老师们,用更大的音量,更动感的抓钱舞,无论是阵势还是气场,彻底压过中介小哥们一头。
老陈在二手房中介带团队多年,最见不得这种毫无气势的团队。歌声一落,他就开始批评大家的精神状态,“别为失败找借口!别抱怨市场不好,只能怪自己努力还不够……”
一阵融汇了行情、鸡汤和数据的演讲,愣是把小伙们说的满眼放光,仿佛已经看到客户正揣着大把钞票冲过来抢房。
看着大家脉动回来,老陈才算放了心,解散队伍正式开工。
会后一支烟还没抽完,老陈的电话就响了。一个卖房的业主客户前来向老陈抱怨,说房子交给老陈两个月了,却只有几个看房的,要怪老陈没有卖力去推。
老陈一边苦笑一边跟业主好声好气地解释:“姐啊,你可真是冤枉我了,我手上不缺客户,房子交给我你放心吧,不过我还是想再问下,现在这市场你也知道,你给我说个底价吧,你这么降价真不好卖啊。”
放在平时,老陈是不接这种没卖过房的客户的,朋友硬塞到手上,推脱也不合适,就硬着头皮接下了。
按说房子是不错,英地天骄华庭的四房,140平的精装修,可业主觉得自己装修好不愁卖,先是挂出单价3.3万,眼看没人问又降到3.25万,没到一个月又降到3.2万。这么一路降下来反倒惹得客户只看不买。
“问的人是真不少,但是一打听就没消息了,不是我说,他这么降价根本没法逼定,又不愿意给我说个底价,这让我很被动。”挂了电话老陈也觉得窝火,可又无处发泄,只能默默续上一支黄金叶。
干中介多年的老陈心里很清楚,这套房子只有两个出路,要么猛降一下彻底打住,要么就这么继续等下去。
这也是应对当下二手房市场冷淡的无奈之举。要知道,今年8月份郑州二手房的挂牌量已经达到132339套,等待出售货值约22亿,挂牌量比7月份增加2600多套,是年内最高。
但二手房价格却是完全相反,8月份郑州二手房市场价14936元/㎡,为历史最低,月度数据首次跌破1.5万。房价环比下跌2.18%,同比下跌10%,而且跌幅持续扩大,达到近一年来的最高值。
别说是这样的市场环境,就是任何时候,用挤牙膏式的降价方法,都是卖房中的大忌。
相比买房,卖房的技巧和手法要求更高,在二手房市场中摸爬滚打多年的老陈,对此颇有心得,老陈一吐为快,一口道出快速卖房的13条秘籍,今天整理出来以飨读者。
1、知彼知己,自己合理定价。
所谓知己知彼,就是要了解自己房子的基本情况,一方面了解市场行情和片区未来规划,这里涉及的东西太多,多读读房东的文章,见了买方呼呼啦啦讲一通,让他心服口服,觉得买你的房子准没错。
再者要非常熟悉同小区类似房源目前什么价格,装修情况如何,有什么优缺点,别总在网上查,要实地去跑跑看看,对比自己的房子找差距,找议价空间。
最后则是要有自己的心理定价和出手时间规划,而非是单纯听从中介的建议价格,中介给出的价格往往是低于市场价更容易卖出,是否听从要看自己的时间规划。
格外需要强调一点的是,自己拿准底价后,一定要相信中介告知中介,在面对客户杀价的时候他们比你更有经验去应对。
2、挤牙膏式降价是大忌
卖二手房定价上有两大忌讳,一个是直接挂出自己的最底价,再无腾挪空间。另一个是今天降一点,明天降一点挤牙膏式降价。
再着急出手,也千万不要上来就挂出自己的底价。你的诚意未必能打动买家,反而让买家觉得还有更低的房子。
挤牙膏式涨价可以快速逼定客户,但挤牙膏式降价则是把客户往门外送,可以先挂出一个稍高的价格,两周内如果反映不佳,猛降一把,以博得更多眼球。
3、老破小别留着,再怎么卖你也不赔钱
没有电梯、15-20年房龄以上、面积90平米以下的房改房、职工房、家属楼,快快把房源信息发给中介,能卖就卖。
你要问我什么时间卖合适,答案很简单,最好的时间是两年前,其次是现在。这种老房子怎么卖你也不赔钱,但是不卖留在手里就是在赔钱,帐自己算。
4、放大卖点,适当规避缺点
二手房不同于新房,一房一价,而且所见即所得。挑出房子的卖点多讲多说,比如小区物业好、环境好的,让中介带着先在小区里转转,感受感受再上楼看房不迟;
房子缺点适当规避,虽然不建议欺瞒购房者,但也需要一些技巧,举一个中介惯用手法的例子,比如房子采光不好,可用重刷白墙、安装镜子的方法进行补救,而部分中介通常会建议告知买家采光不好,但是看房时却总是安排晚上才能看房。
5、避开同类房源之间的互相踩踏
同小区或者同片区有多套房源同时出手时,要分批挂牌,避免踩踏。还要研究一下同小区其他的同类房源,可以在卖出时间上或者价格上适当错开。
6、要么不装修,要么装成最好的
二手房的装修原则是,要么不装,要么装成小区里最好的,至少是小区里前五的装标。
好的装修能给房子带来一定的溢价,很多女客户比较在意装修,有的直接被装修吸引,反而户型楼层其次了。
但有些风格小众的装修也压缩了客户范围,除非是找到认可你装修风格的客户,否则就是给客户后期重装添麻烦,所以装修这块不做过多建议,但必要的装饰一定要有。
请个保洁认真打扫一遍,再买些花和补充装饰物,提升感官的同时,也能让客户更动心,这其实花不了几个钱。
7、能带租约尽量带租约
如果自己不住,试着把房子租出去再卖,这对于买房人尤其是投资者来说很重要,如果房子空着,投资者觉得你的房子不好出租。部分中介用过类似的办法,让朋友或者家人充当租客,随时配合看房,也有一定的效果。
如果遇到着急入住的买家,跟租客和买家提前讲清楚,该给租客免房租免房租,该补偿补偿,舍大弃小。
8、让车位价值最大化
郑州人买车位的意识还不强,卖房时车位往往卖不上价格,但有车位的房子却更有吸引力。
如果有车位,卖房时最好先带车位开价,遇到客户杀价过低时,建议将车位保留,后期单独卖车位。
9、能解押先解押
普通房子如果还有房贷,自己有能力还上,就自己还上,卖的时候,全款房流程快。再不行也可以考虑走靠谱的垫资,就算让客户出利息,多少你也会有优惠。
优质房源则是另一套打法,能全款先全款,可以给出大幅优惠,用价格逼着买家借钱。
10、该给中介的红包不能少
想让有能力的人为你所用,一定要做好舍得投资的心态。
想要中介拼命推销你的房子,不仅房子本身,也要让中介有更丰厚的回报。老司机通常的做法是,告诉中介帮忙卖出去房子,给包个过万的红包,或者说在原来的价格上多买出去,不仅有过万红包,还从多卖出去的里面多分成,甚至全部是你的。相信所有附近的中介都愿意给你推销房子。
11、不是所有客户都得面谈
买房是个重决策,没有几次上门看房的客户,一般没必要面谈,让中介谈就行了。不要浪费时间和精力,确定有意向明确的客户再见也不迟。
12、多配几把看房钥匙
好房子不怕看,如果不是签约的独家,就多配几把钥匙多给几个中介。
通常遇到的是,既没有签独家,但却只有一个中介有钥匙,其他中介来借钥匙不给,激发矛盾,也影响交易进度。
13、同时看房,营造气氛
告诉所有中介,某一个时间点统一看房。这样每个中介可能都会有自己的意向客户过来看房,客户的心态也会发生变化,就算一般的房子,也会让他感觉到抢手,加上中介对客户的游说烘托,很容易有客户约到看房。
南宫言老师曾说过:郑州房市,会看房子是徒弟,会买房子是师父,会卖房子才是祖师爷。
让纸面财富变现提升生活品质,才是当下房东们最应该做的事情。
尤其是手里还握着几套老破小的房东,别再指望收租实现财富自由了。
不能流通交易的资产,只能会越来越贬值,想要实现阶层稳固,资产保值,唯一的办法就是一步步置换,这其中不仅仅是房产的置换,更是资金用途的转移。
如果你不懂如何将房产转移到金融流通领域,快速卖掉它,就是开始的第一步。
— 上期文章—
郑东CBD“老豪宅”太惨?银河丹堤女业主7年收罚单100张,被拖车23次!

为您推荐

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注

返回顶部