“鑫苑”梦难圆 一心出海的晋商大佬张勇前路茫茫

来源:虎符财经 经作者授权刊登导语:作为中国三大商帮的晋商,延续至今也是人才辈出。从早年“建大院”的乔氏、王氏,到现在的当红炸子鸡孙宏斌,晋商“不服输”的风骨一直在传承。而就是在孙…

来源:虎符财经 经作者授权刊登
导语:作为中国三大商帮的晋商,延续至今也是人才辈出。从早年“建大院”的乔氏、王氏,到现在的当红炸子鸡孙宏斌,晋商“不服输”的风骨一直在传承。而就是在孙宏斌折戟顺驰的那几年,同为晋商的张勇缔造的“赴美地产第一股”的事迹至今仍被广为传颂。然而,自那之后,张勇(山西平遥人,河南山西商会会长)和他的鑫苑置业(股票代码:XIN)再也没有突破过“赴美地产第一股”的光环。
7月1日,《作风监督面对面》节目现场,市民通过热线电话反映,自己搬到鑫苑名家已经10年,但当初承诺的周围道路迟迟未通车的新闻。“他们太不作为了!!”市民抱怨说,这个问“题已经反映过十几次了,但是天桥区政府一直没有作为。”另外还有市民反映,两年来曾多次致电12315,但问题始终没有解决。
其实,这种事情在房地产业并不罕见,但发生在鑫苑这家已经有22年历史,并赴美上市的公司身上,让人大跌眼镜的同时,也在一定程度上反映了“鑫苑”难圆的事实。
鑫苑难圆“小万达”心愿
榜样的力量是无穷的,在地产行业里亦是如此。在房地产行业“万达、万科、恒大”这样行业标杆的存在,也促使着一批又一批的中小地产商“前赴后继”争当下一个“万达、万科或恒大”,这其中就包括鑫苑置业。
6月20日,在美上市的鑫苑置业发布公告称,因原执行董事兼CEO张立洲于近期辞职,公司创始人张勇获委任公司董事长兼CEO。这宣告了张勇重新“出山”,但其“再造一个万达”的心愿或已破碎。
早在2013年,在美上市的鑫苑置业迎来了自己的七年之痒。看着建业、盛润等老对手纷纷绝尘而去,“赴美地产第一股”光环尽失的鑫苑再也坐不住了。在创始人张勇的推动下,鑫苑置业开始进行“组织再造和战略重构”。之后前万达副总裁王信琦的加盟,立志打造一只全新经理人战队的鑫苑,开启了一切模仿万达的“第二次创业”,同时在张勇和鑫苑人心里也种下了“再造一个万达”的种子。
然而,成功是难以复制的,在人们看到万达成功的同时,却很少关注到有多少企业在追逐万达的路途中“销声匿迹”。全方位对标万达的鑫苑,也没能如其所愿。
王信琦的加盟之后,鑫苑置业的营收仍旧徘徊在10亿美元左右。2014年和2015年的分别为9.197亿美元和11.64亿美元的营收,虽取得了同比2.45%和26.59%的上涨。但与当时万达接近1500亿的营收,简直是天差地别。而鑫苑置业仅百亿左右的资产规模,和万达当时4500亿的资产规模也无法同日而语。
如此窘境,换帅已成必然。2016年7月,随着王信琦和协信张立洲完成“对调”,也正式宣告鑫苑第一次向“万达”冲击失败。但同样有万达背景的张立洲的入主鑫苑,预示着鑫苑新一轮冲击的开始。
“冰冻三尺,非一日之寒”。屡次错过行业风口的鑫苑,早已和行业里的其他公司不在同一条赛道上了。虽然在张立洲的率领下,鑫苑置业的营收和净利都保持了增长,并实现了从2016到2018年超过24%的复合增长。但较行业内中小房企纷纷实现百亿跨越发展,目标直指千亿甚至更高规模,鑫苑2016年、2017年分别为17.62亿美元、24.66亿美元的规模已相距甚远,2018年同比下滑达8.2%的营收则再次将差距拉大。
面对着差距的进一步拉大,背后虽然有2018年整体楼市遇冷因素的影响,但鑫苑“第二次冲击”失败已成为不争事实。如今,重新出山的张勇能否逆转颓势还要从长计议,而鑫苑物业能否顺利过会才是当务之急。
旗下物业赴港上市就能输血?
马云曾经说过:“梦想总还是要有的,万一实现了呢。”深谙此道的鑫苑在屡次冲击梦想未果之后,仍旧没有放弃当初对梦想的追逐。回想曾经上市的辉煌,鑫苑决定故技重施,这次主角换成了鑫苑置业的兄弟企业鑫苑置业,舞台也从美股换到了港股。而这两次上市,融资都是其第一诉求。
今年1月,在新三板挂牌还不满两年的鑫苑物业摘牌,并于4月30日正式向港交所递交了IPO招股书。而转战H股似乎也成为,近年来挂牌公司,应对新三板流动性越来越差、融资成本越来越高的最佳策略之一。再加之去年上市的碧桂园生活服务、永生生活服务等都受到了资本的青睐,鑫苑物业选择登陆港股也就变得顺理成章。
成立于1998年的的鑫苑物业,同其他地产巨头旗下物业公司一样,业务更多依赖于自己的房地产兄弟公司。伴随鑫苑置业的发展,鑫苑物业的业务也很快遍及了郑州、济南、北京、上海等多个城市。鑫苑物业管理面积中,来自鑫苑置业的比例一直超过8成,仅2018年有所下降,为74.63%。
所谓“成也萧何败萧何”,鑫苑置业在房地产企业中掉了队,鑫苑物业也难有突出业绩。与目前在港上市的物业相比,鑫苑物业1565.5万平方米的管理面积仅排名10名以外,包括彩生活、中海物业、绿城服务等动辄数亿的管理面都远远领先于鑫苑物业。
业务不具竞争力,作为其主要业务供给方的的鑫苑置业也再遇发展困境,鑫苑物业通过IPO融资拓展物业服务和技术改造的难度不小。其招股书里,着重强调的将有10%资金用于集团运营需要的输血动作或更难落实,而这一切早在十多年前鑫苑置业赴美上市时就埋下了祸根。
海外战略难掩债台高筑
一件事物,从它达到顶峰那一刻起,之后便进入了衰退期。如果拿这句话形容鑫苑置业的话,再贴切不过了。正是从2007年登陆纽交所后,一战成名的鑫苑置业再也没能突破“赴美地产第一股”辉煌,而辉煌背后埋下的祸根是张勇当初怎么都想象不到。
2007年,与孙宏斌同为山西人的张勇,在资本的裹挟下带领自己创业近十年的公司,赴美敲钟,成为舆论焦点的同时,2.45亿美元的融资,也使其迅速蹿升为行业内的新势力,其背后资本更是笑开了花。
然而,“打铁还需自身硬”,靠资本支持登陆美股的鑫苑置业,在IPO的繁华散尽后,不得不另辟蹊径,以维持股价。
“不存地,不存房,零库存”和“快速拿地,快速开盘,快速销售”的三快模式,虽短期内赢得资本的青睐,却为之后埋下了严重的祸根,更始鑫苑置业错过了土地资产快速上涨的浪潮。
2018年,一场突如其来的金融危机席卷而来,首当其冲的美股“哀鸿遍野”。鑫苑置业的股价也未能幸免,惨遭腰斩的股价,年末最低时仅报1.27美元/股。这时其“三快一低”的策略也不再奏效,2009年鑫苑置业内部的高管等离职潮更是给其带来严重的内耗。果不其然,鑫苑之后几年几乎在中国房地产界销声匿迹。
直到多年后,才意识到土地储备不足的鑫苑,开始了积极纳储。根据其2016年报披露,鑫苑置业在中国和美国的11个城市拥有24个项目,预计总建筑面积为413.89万平方米,其中17个项目预计总建筑面积为356.63万平方米。到2017年时,其494万平方米的土地仅排名92,就是和首创、东原地产等900多万平米的储量也相距甚远。
没有丰厚土地储备所带来的巨额回报,大量举债的鑫苑更是饱受高杠杆之苦。2014年,鑫苑的负债总额就已经高达22.71亿美元。之后的几年,其负债情况非但没有好转,再大幅攀升。到2017年时,负债总额以攀升到了53.27亿美元,相较2014年时上涨超过100%。2018年,鑫苑置业同比增长36.81%的总负债已接近73亿美元,资产负债率更是高达90.33%。
作者曾尝试通过电话方式采访鑫苑置业,却得到了对方不再负责此项供的回复,而其他形式的采访回复,截至发稿前并未收到。
在财经评论员业内专家看来,对于鑫苑来说需要反思其业务模式。
如今面对再次面对高管离职,以及高企的债台,重新披挂上阵的张勇所提出的“科技创新+金融创新+战略驱动”战略也不为外界看好,或许对于鑫苑未来将更加艰难。
作者:鹿凯
来源:虎符财经

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