一条路的战国时代,一座城的繁华缩影

前言:中秋佳节的各种祝福不再多说,尽在字里行间。NINO想用下面这篇大文章来回馈各位,码字不易,多谢支持。
城市的发展,离不开商业的繁荣。在NINO看来,南通目前的商业发展情况是积极的。今天就想说说南通市区中轴线——工农路的商业综合体,短短6年的时间,从南到北仅仅4.5公里的距离里,云集了中南城购物中心、中南百货、星光耀广场、文峰城市广场、圆融广场,以及刚刚开业的印象城购物中心,商贾云集是好事儿,在我看来一条路的战国时代,恰恰能够反映一座城的繁华缩影。
NINO在前任东家中南商业工作时,就一直关注南通商业的发展,当时我会自己去做南通竞品的分析,尤其是对品牌、工期、推广等比较关注。作为参与过中南百货和盐城中南城开业的商业地产人,我会试着聊聊大家所不了解的情况,或许从繁荣的表现之中,能得到些不一样的启示。好,说正经的。
曾在高楼迷论坛和城建论坛泡着的时候,对于其他城市的网友喊南通“土通”表示各种不忿,他们觉得南通经济一般、商业一般、交通一般,老实讲这都是过去时了,以前我可能会逐一diss回去,但现在压根对嘴仗没兴趣了,毕竟“事实胜于雄辩”,让喷子来南通走一遭便是。
工农路战国时代,商圈战诸雄争霸
在逛街言必称南大街的时代,大家根本没有太多的选择,只有去那边逛了。城市在发展,商业也会提档升级。“经济决定上层建筑”一点不假,当南通意识到交通优势、经济转型等方面的重要性后,这座“近代第一城”开始发力了。
通过一系列的转型改革,南通的经济发展的确取得了显著的进步,尤其是近三年,南通GDP稳居江苏第四。从2008年至今,NINO大学毕业恰好整整十年,同时这也是南通变化最大的阶段。NINO深深地感受到南通的日新月异,当然首当其冲就是商业的繁荣。
工农路的尽头——大转盘附近拍摄的夏日夕照,如今这里都变成了隧道工地
南通城市的发展规划在经过慢热的十年后,瞬间加速。若是想到成功没有一蹴而就的话,就可以理解了,南通的厚积薄发都体现在今天眼前的车水马龙、商贾云集了。从港闸区到开发区,再到“主战场”新城区,南通用破茧成蝶般的坚持,抒写着一座城的传奇。
当南大街商圈逐渐式微后,当更多的新兴商圈如雨后春笋般出现后,我其实是高兴而难过的,高兴的是南通的商业氛围更浓厚,具备和城市经济当量相匹配的商业,而难过的是告别传统的南大街商圈的同时,也将面对新兴商圈更多的同质化竞争和白热化PK,谁都不想在这场看不见硝烟的战争中落败。
在NINO看来,“中轴线”工农路的商圈厮杀是刺刀见红的白刃战,君不见从青年路到桃园路仅4.5公里的距离内,云集了中南城购物中心、中南百货、星光耀广场、文峰城市广场、圆融广场,以及28日开业的印象城,从轻奢到快时尚,从精品到休闲,进驻商家囊括了国内外的一线品牌,可以说这段工农路堪称南通商业最璀璨的地方,暂时没有之一。
6年前论坛上某网友曾表示不看好新城商圈,现在看来无疑是打脸。
NINO不想给哪家打call,若是发着通稿一样的文章,那就失去了独立思考的意义所在了。上面的截图是2011年中南城购物中心开业后,一些论坛的网友不好看工农路沿线的发展,他们觉得中南城太远,还沉醉在南大街昔时的美梦里。六年过去了,这些网友肯定不会再那么想了吧。
“开拓者”中南,初探新城
NINO2004年去南京上学,那时中南还没有拿下CBD地块。2005年,中南拿下CBD地块的开发建设,也就是从那年开始,中南开始向城市综合体转型。2005年岁末,中南世纪城开盘,当时价格才5000元左右,但观望者甚多,当时南通的房价还没有火爆疯涨。这世界没有如果,错过就是错过,你没有买,不代表别人没有买,机遇毕竟还是给有准备的人的。
2006年正在建设中的中南世纪城 ,周边很是荒芜
2007年的中央商务区,周边仍见农田,工农路并不繁华
2014年的中央商务区,初见形成繁华景象,工农路日渐车水马龙
按照CBD由“住宅-商业-服务”的完善步骤,在住宅收尾之后,商业开始大展拳脚了。经过2年的建设施工,2011年11月26日,南通中南城购物中心盛大开业,记得当初邀请了张国立老师莅临,一时间轰动了整座南通城。从那以后,南通商业开始悄然变革了,时尚感十足的shoppingmall为城市增添了不少色彩,人们也乐于在新兴的商场里闲逛。
如果说中南的成功是天时地利人和的话,我觉得天时占据了很大的因素,“开拓者”毕竟要成为第一个吃螃蟹的人,当这座城还没有购物中心的时候,中南把上海、苏州等一二线城市的购物中心模式带到南通,这本身就是件善莫大焉的事。抢占时机,并不是孤注一掷,我看这是种对未来的预判和当前的把握,若是中南城购物中心晚开三五年,那不一定会是怎样的境况。
彼时,NINO全程参与了中南百货的开业庆典
中南城购物中心并不是单打独斗,它是组团式的商业群落,整个CBD都是中南城购物中心的后盾,因此可见它的起点比起一般的购物中心高得太多了。当A馆开业近三年后,B馆也就是中南百货于2014年9月26日开业了,当时可是邀请了“四爷”吴奇隆啊,NINO全程参与了开业庆典,现场摄影并对接媒体记者,那天终于知道人山人海是怎样的,此情此景仍历历在目。
这里已是新城地标,NINO每次锻完炼后会在屋顶上发会呆。
中南城购物中心和中南百货从此“姐妹同心”,AB两馆还用连廊相通,更是互通有无。如果改变是一种格局,那么影响就是一种观念,潜移默化间,人们似乎习惯于在shoppingmall里吃喝玩乐购,更值得一提的是中南城购物中心和中南百货带来了一种更符合都市白领的生活方式,带来了更国际化的服务、品牌、管理、标准等,一言以蔽之,真心“城会玩”。
“深耕者”文峰,转型力拓
其实文峰集团早就意识到南大街商圈有发展的瓶颈,早在2010年左右就已拿地,准备建升级版的文峰大世界。那时NINO还在贝莱特广告,有一阶段单位接了个活,要帮文峰集团的新项目做招商画册,起初的案名并不是叫“文峰城市广场”,而是叫“文景富泰”,是不是很拗口?还好后来改成了现在的名字。
文峰城市广场的外立面还是有辨识度的。
当时文峰集团的隐忧不无道理,虽然南大街的文峰大世界每年营业额相当可观,但在新兴商圈的冲击下渐渐显出疲态,转型调整势在必行。文峰城市广场目光聚焦于工农路和虹桥路交汇处,认定这里必将是四通八达,于是在2014年以城市综合体的形式走进了大家的视野,不过刚开始大家都以“文峰二店”来形容,要形成自身的影响力还得需要时间。
文峰城市广场目前在业态调整、品牌招商等方面可圈可点,不过开业那阵是有些捉襟见肘,心里想着要做个逼格的购物中心,但想到《让子弹飞》里的台词“步子大了,容易扯到蛋”,刚开始坊间传闻会招LV等品牌,可后来这些都没了踪影。开业那阵,NINO的确感觉到文峰城市广场有些“乏力”,体现在主力店的进驻和暖场活动的策划执行上。
范爷的号召力的确是杠杠的,文峰城市广场3年前的重装开业轰动全城。
文峰集团在传统商场的运营上拥有绝对的话语权的,只不过刚开始接触新兴的购物中心,会有段适应的过程。在2014年12月20日,文峰城市广场重装开业,品类和业态全面调整,邀请了范冰冰来助阵,那一晚南通人的朋友圈都在传“范爷来了”。在调整之后,文峰城市广场有所起色,人气随着暖场活动的持续开展不断上涨。
最喜欢文峰城市广场中庭的穹顶,超级大气。
文峰城市广场的变化是显而易见的,A区、B区、超市和电器齐头并进,特别是前不久的三周年庆典,销量和客流均突破历史,可以这样说,现在的文峰城市广场才是真正意义上的shoppingmall,如今更加注重品牌的调整和升级,曾经被诟病的进驻品牌也没人提了。文峰城市广场在三年多的时间里,不断弥补自身短板,持续努力改进,在文峰的品牌背书下,开拓了一条独特的进取之路,也是值得称赞的。
“黑马者”圆融广场,后来居上
圆融广场和文峰城市广场隔着两个路口,可谓是短兵相接。要说起圆融广场,我开始有印象的是,最初接触商业地产时整理的标杆案例,里面就有苏州李公堤和苏州圆融时代广场,前者中国特色商业街,后者是CBD商业中心,一中一西,一静一动,颇有韵味。NINO在苏州市调时,特别留意过这两个项目,国企背景、国际视野,圆融在商业地产操盘中积累了宝贵的经验。
当时受香香邀请参加圆融广场的开业庆典,历历在目。
2014年12月20日,南通圆融广场盛大开业,这几乎和斜对面的文峰城市广场重装开业“撞车”了。有好事者就表示“这下有好戏看了,等着打折让利吧!”要我说这人就是肤浅,谁规定购物中心的PK只有价格战的?两者还真的走了不同的路线,圆融广场偏重小资格调,文峰城市广场偏重家庭氛围,定位不同,自然品牌落位、营销策略也不一样。
圆融广场的动线规划和设计很有特色,回字型确保了灵动情调。
南通圆融广场开业后,使得工农路新中轴上的商业竞争更趋白热化,但人们发现快时尚品牌几乎每家购物中心都会有,咖啡、西餐、母婴等品牌也趋于雷同。那种广告宣传里号称城市商业巅峰的说辞,基本都不实际,要知道购物中心辐射范围最多5公里,超出范围之外的话,影响力会弱得多,加上有那么多竞品的交叉重叠效应,自身的错位经营显得尤为重要。
说圆融广场是黑马,是因为它其战略眼光,选择在青年路和工农路两条主干道的交汇处,未来地铁1、2号线还会相交于此,讲真,圆融广场可能是以后南通真正意义上的地铁上盖购物中心,这让我想起上海的apm,以都市消费为目标,积极探索一种多元进取的风格,圆融广场还有不小的突破空间。
这里的下沉式广场、跨层电梯带来了全新的体验感
作为“黑马者”,圆融广场在规划设计和环保理念上是有亮点的,跨层扶梯、屋顶花园、下沉式广场……这让我想到了在成都市调时参观的凯德中心,虽说购物中心的形式千差万别,但内核是一样的,那就是推崇一种慢生活的理念,而进驻的各式品牌、策划的各式活动、贴心的周到服务,都是让这样的慢生活变得更惬意。
“师者”印象城,险中求胜
印象城终于开业了,下沉式广场的新奇体验和主力品牌店的疯狂折扣……朋友圈和群里都在转发人满为患的场景,还有网友开玩笑说:“过几天再来吧,没地方下脚。”面包房里是一扫而空,目光所及之处都是人从众。不过这也正常,人们对于新开的购物中心充满了好奇,都想去一探究竟,但我看来,印象城进驻南通是不错的选择,但时间稍晚了些。
印象城前途几何?谁也不知道
提到印象城,大家可能比较陌生,但它可是中国商业地产Top10企业,是深国投旗下的拳头品牌。印象城大多布局杭州、苏州等一二线城市,是国内较早从事商业地产运营的开发商,这商业地产就像一个江湖,先行者熬成了老师,却被后来者偷师,然后慢慢追上并赶超。
在动线上设置美陈无可厚非,但过道距离太窄,铁马也略显冰冷
印象城刚开业,朋友圈都在传各种人山人海,但也听到这样的声音,印象城南有中南城,北有圆融广场和文峰城市广场,在南北夹击之下,印象城的未来究竟会怎样?环顾印象城周遭,不难看出,它直接面对的是印象公馆的业主、政务中心的公务员及其他小区的受众,本质上它会受到客流的截击,一些朋友也有这样的隐忧:这么好的购物中心开晚了,倘若早个三四年,就没其他竞品什么事儿了。
又见跨层电梯,直达的享受
话说这么说,但印象城能落子南通,能在工农路的黄金地段旺地掘金,开发商也是做过研判的。前期作为双学区的印象公馆大卖,中后期跟进商业运营和物业服务,在常规套路之下,还有深国投不变的初心,以商业服务发家的印象城知道如何用真诚的服务打动人。地段已经无法改变了,但可以左右胜局的往往是商业人坚持到底的服务意识和踏实精神。
胡桃里有点意思,都市的文艺男女云集于此
若是立足于区域型中高端家庭式购物中心,印象城能做的文章可以说很多,精准的客群营销或许是出路。在受众群体本身消费能力极强的情形下,吸引更多的潜在客群,围绕“用心服务”策划些中长期的品牌活动,树立起印象城的品牌形象。窃以为,印象城所处的情况并没有一些人想的那么糟糕,恰恰在这个四战之地,往往能看出商业地产开发商的真功夫,那就是运营的实力。
写在后面
诚品书店创始人吴清友先生在香港中文大学的演讲上曾谈到“服务的最高精神与境界”,他说这是每个员工不断通过工作自我精进,不断寻求精神性的幸福感,在精进的过程中实现比同业做得更好的服务,进而让顾客满意或者印象深刻。
在我看来,每一个商业地产人都明白这点,服务的重要性,运营的关键性。若身边有人从事商业地产,那你要给他点个赞,因为这些人的付出和努力,使得一家家购物中心成为城市生活里的闪光点,由点及面地展现一座城市的繁华,也能感受到这座城的温度。倘若讲到服务精神,完全可以谈谈邻国日本在商业方面的可取之处,本文不再赘言,下回再聊。
看着地平线上拔地而起的高楼,繁华商业近在咫尺
在这4.5公里的工农路上,那么多购物中心云集于此,这只是南通商业繁华的缩影,除了上述城市综合体外,朝北看,还有华润万象城和1912,向南瞧,还有永旺梦乐城。这些综合体们让南通从单一中心向多元中心的新兴商业城市转型,在为消费者的购物和休闲提供了诸多选择时,也在悄然改变着南通城市的风貌。
行走上海、苏州、南京、杭州、成都等城市,不难发现这里的商业都很发达,城市不会局限于单一的中心,而是多点开花,并且会形成适合不同圈层的商圈。从城市到发展,从城建到经济,从商业到服务……无不体现着一座城市的文化底蕴和包容程度,我想没有哪个闭塞排外的城市,会拥有出彩的商业氛围,也不会拥有多元璀璨的繁华生活。
现在我想回到文章开始的那个网友的留言,有些人的确是守旧的,他们觉得当下就是最好的状态,殊不知别人都在努力,相对而言自己就退步了。一些人当初根本不看好工农路,觉得又偏又远,可一个南大街商圈怎么配得上发展中的南通了?必须要多点多面开花、南北两翼齐飞。
这位6年前的网友还是有些预判性的
商业是城市繁华的缩影,以此吸引了纷至沓来的投资客,商圈之内必是优渥资源聚集之处,高端住宅、精品公寓、5A写字楼、知名学府、医院……有些人慨叹房价高,但要想到高房价的背后,与之相符的是出入皆繁华的生活,有的人就是愿意为这样的生活方式买单,没毛病啊。
几家欢乐几家愁,如今的商业综合体之争早已脱离初期的“大兵团作战”了,现在争的是IP流量,是粉丝经济,是圈层营销,从招商到推广、从开业到暖场,从运营到服务,从客服到维护……都会倾注了商业人的心血。眼下的综合体竞争白热化,以进驻的品牌来拉开差距恐怕是比较难的,这就极其考验运营团队的综合实力了,正可谓“两强相遇勇者胜,勇者相遇智者胜”。
这些综合体真的有些千篇一律,每家都号称吃喝玩乐购一站式享受,其实大家去购物中心不就是“逛吃逛吃”的吗?吃饭、看电影、购物是主要选择,但最后决定消费者去逛的原因很简单,可以停车、交通便捷、离家不远。
希望南通未来会更好,期待商业更上一层楼
你番唱罢我登场,商业比住宅难做多了,前者是考验恒心和耐心,后者是讲究速度与效率。不管怎样,我们所看到的城市综合体都是先以住宅开发和销售为先头,回笼资金,再运营和管理商业,树立品牌,增加粘性,同时提供物业超值且周到的服务,如此这般形成一个良性的闭环。
絮叨了这么多,其实想说商业综合体的准确定位、品牌商家及优质运营,才是决胜的不二法宝。不管有的人怎么不好看新兴的商圈,但不容置疑的是南通整体的商业氛围正在改善,从一极独大到多极并举,它的未来不可估量。工农路见证着南通商业的“战国时代”,也能映衬着南通繁华的缩影。
大文豪狄更斯在《双城记》有句话流传于世,“这是最好的时代,也是最坏的时代”,对南通的商业竞争而言,好的是百花齐放的蓬勃态势,坏的是同质竞争的裹足不前,谁也无法知晓未来会怎样,大家且逛且珍惜!
PEACE & LOVE

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