这股环郑地王妖风,坑害了多少人?

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这篇文章源自一段对话:
粉丝:手头有40万首付,想投资买房,买在洛阳靠谱吗?开封咋样?
我:既然纯投资,40万完全可以买在省会郑州,为什么要选三四线小城?
粉丝:最近周边县城出了不少地王,郑州一个都没,感觉县城房价要大涨啊。
我:呃……
房产投资,从来都不能只看表面上的星星点点。
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确实,最近环郑这股地王妖风迷惑了不少人。
洛阳新地王:5月22日,洛阳100亩地块引起15家房企激烈竞拍382轮,最终碧桂园以14.01亿元拿下,成交单价1401万/亩,成交楼面价7005元/㎡,溢价率134%,成为洛阳“三料地王”;
而地块北侧,2019年初金科拍下的地王,如今的“金科绿都天宸”项目,楼面价不过4804元/㎡。短短几个月,土地楼面价直涨2000+;
开封新地王:5月24日开封土拍,建业成交地价656万/亩,楼面地价3938元/㎡,刷新开封土地单价。
节奏紧、争抢激烈、热度真高、地价真贵!
有人说,是不是今年一二线城市的“小阳春”传导至周边,三四线房价要涨一波了?
单看数据,这段时间的三四线地王频出,似乎又回到了2018年上半年地王扎堆的情形——“新乡、洛阳、许昌、平顶山、南阳、焦作、甚至济源、三门峡、濮阳等”地王一个接着一个,遍地都是新地王。
但别忘了,去年9月全国市场降温后,最先殃及的就是周边环省会的地市小城,而郑州周边许昌、新乡、荥阳等,随即“降价”、“土地流拍”哗啦啦一大片,一个比一个凉的透彻。
所以,记住一句话:地市风向,永远跟着最近的二线城市走。
反观,上半年,郑州所谓的“小阳春”虚假热早已落幕,周边地市又哪里来的涨价火苗?凭什么来支撑?
所有期待环郑地市房价,单靠地王疯涨一波的想法,都放弃吧。简单粗暴,但最有效。
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很多时候,成也地王,败也地王。
诸如2016年7月,郑州赫赫有名的郑纺机地王,掀起一场封盘涨价的血雨腥风,但如果不是发生在全国疯涨的2016年年中,郑纺机2万3的高层定价,必定会是骑虎难下;
诸如郑州首个ZF、房企卖力炒作的滨河新城区域,三天拍出仨地王,楼面价冲破10000+;但去年至今,区域房价却从高峰期1万8、1万9,一步跌回1万4+,单价直降了4000,连过渡都没有。
必须承认,一些极具代表性的地王产生,如果能赶上市场风口,确实能起到催化剂的作用,有效缩短市场反应期,将市场大势的价格波动,市场热度等外化表现前置。
但究其根本,地王并不能控制市场,控制性因素还是市场大环境。
聚焦到这次楼面价冲破7000+的洛阳地王,确实位置不错,洛龙区,有地铁,距离关林大道地铁口约1.5公里,距离洛阳龙门高铁站近2公里,周边医院、绿地、学校都有,环境还不错。
但楼面价7000+的地块,房价能冲到多少?
前不久,洛龙区中梁壹号院开盘,房价约12000元/㎡,当时摘地楼面价4867元/㎡;按此推算,新地王售价预计会达到1万4、1万5。
而同属洛龙区内,目前房价是这样的:
绿都雅园二期,成交价11000;
天鸿君邑,成交价12000;
中梁壹号院,均价12000;
正大国际广场,均价13000;
中弘府邸,均价13000;
紫金风景线,均价13200;
如上,整个洛龙区房价早已冲破万元,多个项目成交价达到1万3,这是整个洛阳房价最高的区域。
必须承认,洛阳、洛龙区都有很多优势。比如洛阳是整个河南省除郑州外的第二个“大城”,比如洛阳有地铁,洛阳人均GDP在全国、全省都处于领先地位等等。
但这些优势被放大得过多,被利用的过早,房价被透支的太多,泡沫太大。
直白点,会怎样?提前透支了未来3-5年的房价上升空间,那么接下来的3-5年内,只能去填补透支,继续上升太难太难。
而开封还有一个问题是潜在库存比较大。短期内,高铁站区域、环汴西湖区域、复兴大道区域等未来供应量都在100万㎡以上。
还有许昌、商丘、平顶山……2018年下半年以来,环郑周边地市,楼盘日子一个比一个难过,高价地王们更是堪忧。
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为什么会这样?这是不是三四线城市的通病?
我们看,几乎所有三四线城市房价上涨,背后都有两个原因:棚改力度加大、投资需求增加。
这些地市规模稳定,常住人口非常稳定,自住购房需求也相当稳定,因此对房价波动的影响非常小。
再说棚改,对于三四线城市的经济、房地产而言,棚改货币化总是绕不开的话题。2016年、2017年棚改货币化安置的比例非常高,给地市房地产市场去库存做了不少贡献。
还以洛阳为例,2016年洛阳市棚改的货币化安置比例为52.74%,2017年该比例更是达到了62.55%,棚改释放的巨量资金,加上投资客的入场,为洛阳的房价上涨提供了强劲动力和购买力。
可以说,如果不是这轮有货币放水支撑的棚改货币化,大多数三四线城市的房价还在蜗牛式慢爬,房价翻番会更遥远。
图片来源国民经略
但今年开始不一样了。
2019年,全国范围内棚改力度大大减弱,河南更甚,下调幅度高达77%。毫不夸张的说,这对绝大部分过去棚改货币化安置比例甚高的三四线城市来说,是断臂危机。
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以上,总结一下:
1、 大多数三四线城市不再具有投资价值,河南环郑地市,投资买房,想想还是忘了吧。
2、 上一轮房价上涨之后,环郑地市房价被透支的太厉害,未来3-5年的空间都已经被提前透支,之后怎么办?去泡沫。
3、 并不是说地市房子都不能买,如果有本地自住需求,该买还是要买,不买住没地儿住呀。
4、 这几年,有些人确实尝到了房价上涨的甜头,但至少短期内,所有期待地市房价再次翻番的念头,尽早放弃的好。现在买房投资的关键就一个字:“稳”。

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