“绝望”地王,或将5月“悲剧”入市—信达泰禾上城院子(内有户型图)

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趁着五一小长假,
不少楼盘都搞起了暖场蓄客的动作,
其中位于宝山顾村的
信达泰禾上城院子,
正式开放了它的样板房。在现场获知,楼盘有望在5月正式对外预售,
对这个楼盘进行“差评”,其意义深远。

在“出地必王”的2016,
“它”成了“灭霸级地王”

2016年是上海的“地王年”,18块“地王”中,
溢价最高的就是“信达顾村地王”。该地位于宝安公路和潘泾路交界处,
起价14.39亿的土地,楼板价9163元/平米,
在22家竞买申请人互相竞买之后,
信达以303%的溢价率购得,
最后的楼板价达到了3.64万元/平米。当时隔壁的金地云墅和中铁建青秀城,
公寓价格刚刚摸到3.8万元/平米,
如果再算上15%自持住宅
和不可售商业面积的成本,
“信达顾村地王”的“面粉”价格,
显然已经超过了当年“面包”价格了。

这块地到底有多好?!
“坐拥两条轨交”
但却换乘不便

对外环外楼盘来讲,
有没有轨道交通无疑是最总要的“卖点”楼盘位置恰好处于1号线和7号线的中间,
但彼此都有近4公里的距离,
最为尴尬的是,
目前小区门口只有一条宝山32路公交车,
可以到达1号线站点,
并且发车间距长达30分钟。

周边配套不成熟,
人气“不足”

其实顾村近两年的发展还是不错的,
龙湖天街的开业、世外学校的规划,
但似乎上城院子总是“借不到光”。楼盘南向是宝安公路,
北向还空着很多土地,
东向是企业工厂,
西向是宝顾佳苑动迁小区。
而小区最近的商业配套,
目前只有中铁建青秀城一二期的街铺
但由于当时青秀城的一二期街铺
都是分割出售,
房东们也没有做业态上的定位,
简单粗暴的出租了事,
造成了区域内的商业类型主要以
“牛肉汤”“羊肉汤”为主。
宝顾佳苑和金地天地云墅的街铺,
建成多年始终未见运营。
这样一来就造成了商业配套不好,
小环境人气不足,
而人气不足,商业好不了的恶性循环。

如此地段条件之下,
强行“高端”,
显得格格不入

靠产品的“高端定位”,来支持“高售价”,
从而解决土地“高溢价”带来的压力,
这一贯是地产商们的思路。这次的上城院子也并没有例外,
信达找来泰禾做产品,
意在看中泰禾做中高端产品的能力,
当然也看中泰禾在营销包装的功夫。
希望借助这样的合作,
产生化腐朽为神奇的效果。整个上城院子的产品主要分为两种,
一种小高层,一种类洋房产品,
其中小高层有近700套房源。
主要是99平的3/2/2户型130的3+1/2/2户型其中99平的户型占比达到90%,
其实从这个面积配比来看,
还是因为土地成本太高,
恐怕售价会影响销售,
所以控制总价,利于销售。
这次公开的样板间,
黑人哥并没有拍具体的建材品牌,
原因就是,销售告诉我,
未来是作“毛坯交付”。
并且未来售价绝不会低于
“5w”
说实话,
它说它要卖5w,
我一定也不惊讶,
也有一点也不怀疑。
原因很简单,
顾村地界上其实有两块地王,
还有一个是南边的“央玺”。这两个楼盘虽然在区位上,
还是有明显的区别的,
但是毕竟同属于顾村板块,
拿起价格来,
必然也是一荣俱荣,一损俱损。
面对这两个“同为天涯沦落人”,
作为卖地给他们的ZF来讲,
势必会在核价上考虑的更为周全一些。
当然,
能“拿”到“5w”
跟能“卖”到“5w”是两码事儿

“绝望”和“悲剧”
对未来的“绝望”

就在去年的8月,
宝山顾村又拍出了一幅土地,
面积更大,位置更好。获得这块土地的开发商,
则是更熟悉宝山的大华集团,
土地楼面价才21000元/平米,溢价率0
也就是说,
未来大华集团在这块地上造的房子,
即便按照信达顾村的楼板价
(3.64万元/平米)来出售,它都能挣钱。
顾村未来住宅售价的预期,瞬间被击得粉碎。如果说,预期没了,
输了未来,
当下再没了,
则只能“上板儿歇业”

眼看着一场“悲剧”正上演

就在不久前,
我们写了一篇
独家爆料|一号线旁全新盘–万科四季都会,全套户型图流出该项目5月也有望入市,
虽然位置来讲,
会距离市区更远一些,
但由于紧邻着地铁一号线富锦路站,
最最最关键的是,
它的售价仅为4w+,
宣传上为全装修交付,
面积更小,总价更低。记得当年中铁建青秀城在售之时,
同为2w均价的远洋香奈
(就在万科四季都会正对面),
凭借着地铁房概念,
销售上一度压着中铁建青秀城。

如果5w毛坯的上城院子
5月真的上市了…

2016年的地王潮诞下的楼盘,
时至今日看来,
确实输多赢少,
有人苦撑着一点点的坚持销售,
直接收摊儿回家,
待来年再战的也有,
比如中海九峯里,
去年年底它默默的关了售楼处,
散去了销售队伍,
暂时封盘不卖(反正也卖不掉),
待来年春暖花开,用时间换空间,
这也只有央企大佬们才有的财力和魄力。
如果信达果真5w毛坯价
拿到了上城院子的预售证,
它极有可能会步中海九峯里之后尘。我们《宝山买房互助群》已经建好,
关于宝山的新房,
建议进群来,听听大家是怎么说的,
文中提到万科四季都会的业务已经在群里了,
想了解的也可以入群来,
当然也欢迎上城院子的业务进群来,
和我们分享一些我们不知道的上城院子。往期精选:

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